Những kiến nghị mới đây của Hội Doanh nghiệp Trung tâm Sài Gòn (SCBA) về việc sửa đổi quy định liên quan đến đất có nguồn gốc tư nhân nhưng đang bị xếp vào diện thuê đất trả tiền hằng năm tiếp tục làm rõ một thực trạng pháp lý tồn tại suốt nhiều năm qua. Các bất cập này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn khiến nguồn lực đất đai bị “đóng băng”, không thể khai thác hiệu quả.
🏗️ Từ giải pháp tạm thời đến hệ lụy kéo dài
Từ đầu những năm 2000, trong quá trình di dời cơ sở sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực nội thành và phát triển các khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp và hộ sản xuất đã nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của người dân. Đây là đất tư nhân có sổ hồng, không phải đất Nhà nước giao hay cho thuê.
Tuy nhiên, do quy hoạch thời điểm đó chưa hoàn chỉnh, nhiều khu đất chưa có quy hoạch chi tiết hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng, cơ quan chức năng đã áp dụng một giải pháp hành chính mang tính tạm thời: cho người sử dụng “thuê lại chính mảnh đất của mình”, trả tiền thuê hằng năm trong thời hạn ngắn để hợp thức hóa hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Giải pháp này ban đầu giúp duy trì hoạt động kinh tế, nhưng về lâu dài đã phát sinh nhiều vướng mắc khi hình thức thuê tạm thời dần bị “cố định hóa” trong hệ thống pháp luật.
⚖️ Luật chưa theo kịp thực tiễn, quyền lợi bị treo lơ lửng
Theo phản ánh của doanh nghiệp, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024 hiện đang xếp tất cả các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm vào cùng một nhóm, không phân biệt đất có nguồn gốc tư nhân hay đất Nhà nước cho thuê.
Hệ quả là người sử dụng đất tư nhân phải chịu nghĩa vụ tài chính tương đương với đất Nhà nước, bao gồm việc nộp gần như toàn bộ khoản chênh lệch giá trị đất mà không được khấu trừ phần giá trị đã bỏ tiền mua đất từ nhiều năm trước. Cách tiếp cận này bị đánh giá là chưa phù hợp bản chất pháp lý, thiếu công bằng và dễ phát sinh khiếu nại.
🔒 Đất hợp pháp nhưng không thể sử dụng đúng quyền
Việc áp dụng cứng nhắc các quy định khiến quyền định đoạt tài sản hợp pháp bị hạn chế nghiêm trọng. Nhiều trường hợp không được cấp lại sổ hồng sau khi hết hạn thuê, không thể chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, thậm chí không thể chấm dứt hợp đồng thuê dù đã ngừng hoạt động sản xuất.
Hệ lụy là nhiều khu đất bị bỏ hoang, xen cài trong khu dân cư hoặc đô thị, gây lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng mỹ quan đô thị và gây khó khăn cho công tác quản lý, quy hoạch của địa phương.
💸 Gánh nặng tài chính và nguy cơ khiếu kiện kéo dài
Theo Nghị định 103/2024, khi chuyển đất thuê trả tiền hằng năm sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá tại thời điểm chuyển mục đích. Nếu áp dụng cơ học đối với đất có nguồn gốc tư nhân, đây sẽ là gánh nặng tài chính rất lớn, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp và khiếu nại kéo dài.
Doanh nghiệp cho biết, trong khi không thể khai thác hiệu quả đất đai thì vẫn phải tiếp tục nộp tiền thuê đất, đồng thời không thể vay vốn ngân hàng do thiếu cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất.
🔓 Cần tháo gỡ để khơi thông nguồn lực xã hội
Từ thực tiễn trên, đề xuất của SCBA về việc cho phép người sử dụng đất có nguồn gốc tư nhân đang thuê đất trả tiền hằng năm được chấm dứt hợp đồng thuê và cấp lại sổ hồng theo hiện trạng sử dụng được đánh giá là hợp lý, phù hợp lịch sử hình thành loại đất này và nguyên tắc công bằng.
Nếu được xem xét sửa đổi kịp thời, chính sách này sẽ:
-
Làm rõ ranh giới pháp lý giữa đất tư nhân hợp pháp và đất Nhà nước cho thuê
-
Khơi thông nguồn lực đất đai đang bị lãng phí
-
Giảm áp lực quản lý cho địa phương
-
Tạo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch hơn
-
Góp phần tăng nguồn thu ngân sách một cách bền vững
