Nhiều chuyên gia kinh tế và pháp lý cho rằng cần sớm điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng mạnh theo Luật Đất đai 2024.
⚖️ Phí chuyển đổi tăng đột biến khiến người dân gặp khó
Theo TS. Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trước đây người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giá đất đối với diện tích trong hạn mức, và 50% nếu vượt hạn mức khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.
Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định này được bãi bỏ, dẫn tới việc hộ gia đình phải nộp 100% phần chênh lệch giá đất, khiến số tiền tăng lên gấp nhiều lần, thậm chí lên đến hàng tỷ đồng ở một số địa phương có bảng giá đất mới.
Ông Doanh nhấn mạnh việc tính toán cần linh hoạt, phù hợp mục đích sử dụng thực tế:
-
Nếu người dân chuyển mục đích để xây nhà ở, cần áp dụng mức thu hợp lý.
-
Nếu chuyển xong mang đi bán, Nhà nước có thể truy thu khoản đã miễn giảm để tránh trục lợi.
Ông cũng đề xuất xem xét hoàn cảnh cá nhân: người chưa có đất ở để lập gia đình cần được hỗ trợ khác với người đã có nhà nhưng chuyển đổi thêm để đầu tư.
🏡 Chính sách phải hướng đến mục tiêu “ai cũng có nơi ở ổn định”
Chuyên gia khẳng định các địa phương cần dựa trên hiện trạng hạ tầng, tốc độ đô thị hóa, quy hoạch và mức giá giao dịch để xây dựng bảng giá đất sát thực tế, giảm biến động quá lớn ảnh hưởng đến đời sống người dân.
🏡 Chính sách phải hướng đến mục tiêu “ai cũng có nơi ở ổn định”
Chuyên gia khẳng định các địa phương cần dựa trên hiện trạng hạ tầng, tốc độ đô thị hóa, quy hoạch và mức giá giao dịch để xây dựng bảng giá đất sát thực tế, giảm biến động quá lớn ảnh hưởng đến đời sống người dân.
📌 Cần phân loại rõ mục đích chuyển đổi – tách nhu cầu ở thực khỏi nhu cầu kinh doanh
GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho rằng cần tách bạch rõ hai nhu cầu:
-
Nhu cầu sử dụng để ở → áp dụng mức chênh lệch hợp lý.
-
Nhu cầu thương mại → tính theo giá thị trường.
Theo ông Võ, không thể áp dụng một công thức cố định cho mọi trường hợp vì sẽ thiếu công bằng và gây bức xúc.
Luật sư Trương Anh Tú cũng đồng quan điểm, cho rằng chính sách cần minh bạch, rõ ràng và có cơ chế hỗ trợ phù hợp, bao gồm miễn – giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền cho các hộ cần đất để sinh sống ổn định.
Ông nhấn mạnh:
“Luật Đất đai 2024 là bước cải cách lớn nhưng cần thêm nghị định hướng dẫn chi tiết để đảm bảo người dân không gánh chi phí vượt khả năng chỉ vì thiếu hướng dẫn kịp thời.”
📉 HoREA đề xuất giảm mạnh phí chuyển mục đích xuống 20–30%
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – kiến nghị giảm mạnh mức thu khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở:
-
20% đối với diện tích trong hạn mức
-
30% đối với phần vượt hạn mức
Mức này được đánh giá “hợp lý hơn”, giảm áp lực tài chính và tạo sự thống nhất trong triển khai trên toàn quốc.
HoREA cũng đề xuất điều chỉnh quy định về diện tích vượt hạn mức từ 500 m² lên 2.000 m², phù hợp thực tế của nhiều khu vực.
📝 Bộ Tài chính đang xây dựng nghị quyết đặc thù
Trước kiến nghị của nhiều cử tri, Bộ Tài chính cho biết đang khẩn trương hoàn thiện dự thảo nghị quyết đặc thù của Chính phủ, nhằm tháo gỡ vướng mắc khi tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Dự thảo sẽ được trình Chính phủ sau khi có ý kiến thẩm định từ Bộ Tư pháp.
