Trong thời gian gần đây, câu chuyện người dân phải “chùn bước” khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thu hút sự quan tâm lớn. Nguyên nhân xuất phát từ việc bảng giá đất điều chỉnh tăng cao, kéo theo nghĩa vụ tài chính tăng đột biến, khiến nhiều hộ gia đình – đặc biệt là các hộ thu nhập trung bình ở địa phương – rơi vào tình thế khó xoay xở.
Theo phản ánh từ thực tế, mức tiền sử dụng đất có thể lên tới vài trăm triệu đồng, con số vượt xa khả năng của nhiều gia đình chỉ mong muốn được hợp thức hóa quyền sử dụng đất hợp pháp trên chính mảnh đất tổ tiên để lại.
🔎 Bảng giá đất tăng mạnh – Người dân lo lắng
Nhiều địa phương đang trong giai đoạn xây dựng bảng giá đất mới theo quy định, dẫn đến mặt bằng giá được đề xuất ở mức cao. Tại Hà Nội, mức giá tối đa theo dự thảo đã vượt 702 triệu đồng/m² tại một số tuyến phố trung tâm. Ở khu vực ngoại thành, giá dự kiến tăng từ 25–26% so với trước đây.
Các chuyên gia nhận định việc điều chỉnh là cần thiết để tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, khi giá đất tăng mà các chính sách hỗ trợ, hệ số điều chỉnh, cơ chế miễn giảm chưa kịp hoàn thiện, người dân có nhu cầu thực tế sẽ là nhóm chịu tác động nặng nề nhất.
👨👩👧👦 Gia đình sống ổn định gần 30 năm nhưng không đủ khả năng hoàn tất thủ tục
Ông Nguyễn Văn Đước (Quảng Ngãi) chia sẻ trường hợp của gia đình mình – minh chứng rõ nét cho bất cập hiện nay.
Năm 1997 và 2005, bố mẹ ông chia đất vườn cho các con để xây nhà. Các hộ đều đã sinh sống ổn định gần ba thập kỷ, nhưng phần đất này vẫn là đất vườn chưa chuyển mục đích sử dụng.
Khi muốn sửa chữa nhà và làm sổ đỏ, gia đình phải:
-
Làm thủ tục tặng cho
-
Chuyển mục đích sử dụng đất
-
Tách thửa theo quy định
Tuy nhiên, với bảng giá đất hiện hành, nghĩa vụ tài chính lên đến vài trăm triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của hộ gia đình tại nông thôn.
Nếu bảng giá mới tiếp tục tăng, nhu cầu hợp thức hóa đất ở của họ gần như “bất khả thi”.
Ông Đước cho rằng bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng hệ số K cần được áp dụng linh hoạt, đặc biệt với các trường hợp người dân đã sinh sống ổn định, không tranh chấp, có nhu cầu tách thửa thực tế.
💡 Đề xuất linh hoạt để bảo đảm quyền lợi người dân
Ông Đước kiến nghị:
-
Với các hộ đã ở ổn định trên đất vườn nhiều năm, nên tính nghĩa vụ tài chính ở mức 20–30% bảng giá đất ở hiện hành.
-
Các gia đình khó khăn cần có cơ chế miễn, giảm hoặc gia hạn để không bị áp lực quá lớn.
Theo ông, chính sách đất đai cần thể hiện tính nhân văn, tránh tình trạng người dân rơi vào khó khăn ngay trên mảnh đất của mình chỉ vì nghĩa vụ tài chính vượt tầm.
📈 Chuyên gia: Không thể cộng gộp yếu tố xã hội vào giá đất
Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định rằng nếu đã xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì phải để giá phản ánh đúng cung – cầu, không lồng ghép các chính sách xã hội vào giá.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh Nhà nước cần hệ thống giải pháp đồng bộ để hạn chế tác động của giá đất tăng. Một trong những phương án quan trọng là “giảm sốc” bằng cách:
-
Giảm tỉ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất
-
Áp dụng phần trăm tính tiền sử dụng đất thấp hơn mức 100% giá bảng
-
Điều chỉnh thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp phù hợp
Điều này giúp tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn.
⚖️ Cần cập nhật chính sách thuế và phí để phù hợp bối cảnh mới
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết hệ thống pháp luật liên quan đến thuế, phí, lệ phí đất đai cần được điều chỉnh đồng bộ. Ví dụ:
-
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất hiện tính theo 2% bảng giá đất. Nếu bảng giá tăng mạnh, cần xem xét giảm tỉ lệ để tránh gia tăng gánh nặng.
-
Nghị định 103/2024 đã điều chỉnh đơn giá thuê đất, cho phép tỷ lệ phần trăm thấp hơn trước đây, giúp người dân ổn định chi phí trong bối cảnh giá đất tăng.
Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cũng đề xuất cơ chế thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận lần đầu nên tương tự với chuyển mục đích, đảm bảo công bằng giữa các trường hợp.
Trong đó:
-
Trong hạn mức chỉ thu 30% chênh lệch;
-
Vượt hạn mức một lần thu 50%;
-
Vượt quá hai lần hạn mức thu 100%.
